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什么是分層地契?為什么分層地契對業主如此重要?

發布時間:2021-07-19 瀏覽次數:719次

分層地契是馬來西亞使用的三種土地地契的其中一種,另外兩種是總地契和個別地契。土地地契是每個業主應該確保擁有的重要文件。原因如下。

什么是分層地契?為什么分層地契對業主如此重要?


最近有很多消息傳開來,盡管許多業主在購買所述房產已有很多年,但他們至今還未取得該房產的分層地契。你一定想知道分層地契到底有什么大不了的。畢竟,你已經擁有了該物業的鑰匙,并且可以高枕無憂地生活在那里。 那么,為什么未能按時收到分層地契會令人如此大驚小怪呢?

讓我們詳細了解業主應關注有關分層地契的一些關鍵實情:

什么是分層地契?

簡而言之,分層地契是分層物業所發布的土地地契的一種類型。這意味著你和其他共管公寓/公寓所有者擁有自己的特定的單位或范圍,同時也兼顧公共區域的共享區域的責任。其中包括游泳池、健身房、電梯、休息室和任何不屬于個別地契單位持有人的區域。

大部分的分層地契都有其附屬的區域,其中包括空調壁架和停車位。其分層區域的列表或分層計劃也會一律附加到分層地契中。

這是分層地契的示例:

什么是分層地契?為什么分層地契對業主如此重要?


為什么分層地契對業主如此重要?

擁有分層地契如此重要,那是因為:

  • 它可作為共管公寓/公寓所有權的證明。

  • 用作向銀行收取貸款費用的工具。

  • 分層地契的移交將促使共管公寓所有者成立管理公司(MC)

由于分層地契的延遲移交,馬來西亞大約90%的新分層物業仍由聯合管理機構(JMB)進行管理,而只有區區10%的人成立了管理公司(MC)?!?/p>

–房地產及房屋發展商協會(REHDA)主席Datuk Soam Heng Choon –

  • 它可以證明你單位的建筑面積以及你在總合計單位中所占份額的分配。這能讓管理委員會可以計算你該付的管理費用。

  • 擁有分層地契可以防止發展商在清盤或破產后帶來麻煩。

延遲移交分層地契的主要后果是,根據總地契,土地是合法屬于發展商(或注冊所有人),而業主僅對各自的區塊擁有實益擁有權而已。當發生風暴時,這可能會成為問題;當業主發現在沒有以他們的名字注冊的分層地契時,他們將無法證明自己區塊的所有權。

分層地契應在何時移交?

根據2013年的分層地契(修訂)法令,空屋移交(VP)后將會分發分層地契。這意味著業主在從發展商處接到通知可取得空屋移交的那一刻同時就能收到他們的分層地契、鑰匙和實益擁有權等文件。

什么是分層地契?為什么分層地契對業主如此重要?


以前,根據1985年的分層地契法令,發展商應在發行完工與遵守證書(CCC)之日的六個月之內為各別公寓業主提出分層地契申請和該法令其他強制性的手續。

在新的制度下,分層地契的申請過程應從建筑物的上部構造完成開始,即是建筑墻身和結構上的封頂,包括任何顯示在分層計劃中的附屬區塊和共同產業。當上層建筑階段完畢后,發展商必須向測量總監申請并獲得分層計劃證書(CPSP),然后在CPSP發布后的一個月內開始為分層地契申請。

如何查看分層地契的發布?

檢查分層地契的發布實際上很容易。業主通常會在買賣合同中擁有總地契的詳細資料。然后,他們可以致電當地的土地局部門,例如雪蘭莪州土地局和Mines辦事處,或使用總地契上的詳細信息在e-Tanah系統上進行快速搜索。

隨著分層地契申請過程仍然落在發展商處,許多業主將無法追蹤其各個申請階段。但是,業主可以撥電咨詢發展商是否已申請分層地契以及目前的處理狀態。

為什么分層地契移交會延遲?

這一點已成為許多對分層地契一無所知的業主的悲痛來源。

對于在分層地契法令修訂之后建造的房產,這些延遲絕大部分是由于地方土地局辦事緩慢或他們的系統無法處理分層地契。

至于在法令修訂前建造的房產,延遲的主要原因是由于發展商已被清盤/破產或沒有足夠資金來支付整個產權申請。

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分層地契移交后會發生什么事?

當土地局移交分層地契后,發展商應在移交之日起的30天內將地契轉讓給購買者。這是許多業主忽略掉的重要一步。如果地契未轉讓給業主,這將使得他們處于不是土地合法所有者而只是受益所有者的情況。此外,如果他們想出售房屋,則需要獲得發展商的同意。

什么是分層地契?為什么分層地契對業主如此重要?


已被告知可以準備收取其分層地契的業主有必要與處理購買房產的律師進行會面,以啟動產權轉讓過程。

在完成所有權轉讓的同時,所有單位的業主必須同聚一起并組成管理機構(MC),從發展商那里接管對公共設施的管理。

我是否可以在還沒收到分層地契的情況下出售我的房產嗎?

在這種情況下,盡管前業主(現在是賣方)尚未以他的名字注冊產權,但他仍可以準備并簽署他和新業主之間訂立的轉讓契約(DOA)。該文件將賣方的實益所有權轉讓給新業主,并且在發布地契時,新業主能將其名字注冊為單位的所有權。

除了轉讓契約(DOA),新業主還必須根據1966年“房屋開發法”(控制和許可證)的第22D條規,通知發展商該轉讓權力現在已分配給新業主。

DOA與共同契約(DMC)不同。DMC是一份法律文件,列出了所有區塊的業主們都同意遵守的規則和條規。這份協議通常由發展商和原有的業主簽名,并且是分層地契以外,所有業主必須收藏的重要文件之一。但是,隨著2015年分層管理(維護與管理)條例(SMR 2015)的推出,DMC現在變得多余,因為各方都受到了(SMR 2015)第3列表中的法律約束。




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