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轉讓契約和遺產認證書:這些法律文件為什么如此重要?

發布時間:2021-07-08 瀏覽次數:556次

購房者在整個購買和售賣過程中遇到許多法律文件。轉讓契約(Deed of Assignment)啟動轉移財產,是很重要的一項。同時,遺產認證書(Grant of Probate)是管理物業的必要條件 – 用于管理死者的遺囑(和他們留下的物業)。

轉讓契約和遺產認證書:這些法律文件為什么如此重要?

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在買房過程中,您會遇到大量需要簽署的文件。根據地契所處的階段,您或許會被要求簽署轉讓契約?;蚴窃谒褜さ仄醯倪^程中,您的律師可能發現其中一位地主已經逝世,而其他地主正在出售該物業。您的律師就會詢問他們是否有為死者取得遺產認證書。

不該輕視這兩份文件,沒了它們,將無法順利購買房產。

什么是轉讓契約(Deed of Assignment)?

這是一份法律文件,可以讓多種類型財產的所有權,從一方轉移到另一方。根據法律,“財產(property)”在此被定義為:可被擁有或具備金錢價值的“物件”和“權力”。它也可能表示一樣物件的受益權力。一些最常見的財產,舉例包括房地產、租金收入、股份和知識產權。

哪些是常見的轉讓契約類型?

1 | 轉移和貸款轉讓契約

房地產普遍上會使用2種各別的契約。在個別地契或分層地契被發出前,出售房地產會使用轉移契約。賣家會把財產的擁有權交給買家,從而給予他們房產擁有權的證明。

銀行使用貸款轉讓契約,讓財產擁有人將他們房產的產權和權益分配給銀行,作為貸款的擔保。這也適用于一同申請銀行貸款的共同買房者,他們將各別把各自財產的份額分配給銀行。例如,如果兩個人共同購買房產并一同貸款,每個人會將其50%的權利和財產利息分配給銀行。

2 | 租約轉讓契約

當幾個租戶與房東簽訂特定租期的租約后,如果其中一位租戶在租期內無法居住的話,房東可以與租戶和頂替者簽署租約轉讓契約。這是為了將先前的租戶利益與責任分配給頂替的租戶。

這是比起讓現有的所有租戶,簽署全新的租賃協議來得更好的選擇。

3 | 出租收益轉讓協議

當用作貸款抵押的房產同時也被出租時,銀行通常會使用這份契約,出租收益轉讓契約使銀行有權在屋主拖欠貸款時,獲得從房產所得的任何收益(來自租賃、租金等)例如,A公司向A銀行貸款。

作為擔保,A公司使用他們出租給B公司的廠房與A銀行簽署了出租收益轉讓協議。幾個月后,A公司無法每月還款和拖欠貸款。A銀行可以使用出租收益轉讓協議,利用B公司的租金來抵消還款,也可以對A公司采取行動以償還余額。

當涉及貸款時,兩方(個人或公司)之間也可以使用出租收益轉讓協議。

什么是遺產認證書(Grant of Probate)?

簡單來說,遺產認證書是馬來亞高等法院密封的正式文件,確認文件上所提到的人(執行人)有權處理遺產 – 收集所有遺產、償還債務和房產貸款并將凈余額分配給受益人。

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遺囑(Will)和遺產認證書(Grant of Probate)有什么分別?

遺囑是一份法律文件,詳細說明您去世后財產該如何處理和其他愿望;遺產認證是以賦予一個人或一群人處理死者財產權力的法律程序。這個解決遺囑的過程稱為遺產管理。

遺囑認證有3種形式,這取決于是否有遺囑。

1 | 遺產認證書

當有合法遺囑、已任命執行人且愿意采取行動。執行人需要根據1959年遺囑認證和行政管理法(Probate and Administration Act 1959, “PAA 1959”)第3條,向高等法院申請遺產認證書。

2 | 附有遺囑的遺產管理委任狀(Letters of Administration)

當有合法遺囑,但執行人不愿意、無法采取行動,或遺囑中沒有指定執行人的話,那么打算成為管理人的一方將需要在高等法院申請附有遺囑的遺產管理委任狀(1959年遺囑認證和行政管理法第16條)。

3 | 遺產管理委任狀(如果沒有遺囑)

當沒有合法的遺囑(死者沒有立下遺囑),打算成為管理人的一方需要申請遺產管理委任狀(1959年遺囑認證和行政管理法第30條)。

免責聲明:本文僅用于教育目的,不能被視作專業法律建議。如有疑問,請向律師尋求有關圖和獲得遺囑認證和管理死者財產的法律咨詢服務。

如何申請財產管理的遺產認證?

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1 | 遺產認證書

要向法院申請授予認證書需要以下文件:

  • 死亡證明

  • 執行人的身份證

  • 受益人身份證

  • 遺囑原件

  • 地契/房產所有權證明

  • 房屋貸款聲明(如有需要)

  • 死者的銀行賬戶資料

  • 任何其他資產的文件

  • 任何負債或貸款的文件

通常,這需要耗時3 – 6個月的時間才能從高等法院得到授權。盡管在吉隆坡,法院通常是從申請日期起的一個月內發放授權。

2 | 附有遺囑的遺產管理委任狀

申請程序類似在高等法院申請遺產認證書,分別在于執行人不愿意或無法執行,或遺囑中沒有任命執行人,根據1959年遺囑認證和行政管理法第16條,下列人員可按以下順序申請并獲得遺產管理委任狀。

  1. 全財產繼承人或剩余財產繼承人;

  2. 已故全財產繼承人或剩余財產繼承人的個人代表;

  3. 遺囑中的受益人,如死者無合法遺囑,則有權獲得遺產管理委任狀;

  4. 具有權益的繼承人;

  5. 死者的債權人。

3 | 遺產管理委任狀

獲得遺產管理委任狀比遺產認證書相比的成本來得更高且耗時。通常獲得遺產管理委任狀需要6個月到一年以上的時間。

視乎死者遺產的規模,管理人可以通過不同方法獲得遺產管理委任狀。

由超過RM200萬的全部或部分不動產組成的資產

對于這些資產(土地、房屋、辦公室等),管理人必須在高等法院獲得遺產管理委任狀(1959年遺囑認證和行政管理法第30條)。此外,如果資產價值超過RM500,000,管理人需要提供兩名擁有在司法管轄區內資產等于死者資產數額的擔保人(guarantors),作為對遺產適當管理的保證,除非法院下達免除命令。

由不超過RM200萬的全部或部分不動產組成的資產

管理人可以根據1955年小額遺產(分配)法(Small Estates (Distribution) Act 1955, “SEDA 1955”)申請分配。這項申請可在地政總署署長的房地產分配處(Estate Distribution Unit of the Department of the Director-General of Lands and Mines , “JKPTG”)或相關的土地局(SEDA 1955第4條)提出。小額資產分配通常成本較低,而且比獲得遺產管理委任狀的時間來得快。

遺產管理人需要提交以下文件:

  • 小額遺產申請表A(Form A)

  • 受益人的身份證或出生證明

  • 死者的結婚證書(如有)

  • 死亡證明

  • 資產證明

  • 土地局認證的真實副本或正式地契搜查

  • 地稅和評估收據

成功申請后,將在高等法院舉行聽證會,以決定遺產管理。聽證期間,管理人和受益人必須在場。如果法院信納申請的詳細信息正確無誤,將會發出分發令(Distribution Order)。

僅由動產組成且少于RM600,000的資產

對于這些資產,如果沒有人有權申請遺產認證書(Grant of probate)或遺產管理委任狀(Letters of administration)的話 – 那么感興趣的受益人可以通過Amanah Raya Berhad(1995年公眾信托機構法令第17條,Public Trust Corporation Act 1995)申請簡易管理(Summary administration)。所發出的遺產管理委任狀,將以宣告(Declaration)的方式概述資產。

通常,通過Amanah Rakyat Berhad管理可動資產的過程大概需要4 – 6 個月。

獲得遺產認證書/遺產管理委任書之后會如何?

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法院授予遺產認證書或遺產管理委任書后,執行人或管理人便可以繼續執行以下操作:

  1. 收集死者的全部財產 - 執行人/管理人可以要求將所有金融資產或銀行儲蓄轉入“執行人賬戶(Executorship account)”;EPF和保險賠償除外,因如果已提名,這兩者都將進入受益人的戶口。

  2. 償還死者的債務和貸款(如有),和執行人。管理人必須在分配遺產前還清所有剩余的債務或稅款。這可能包括死者的未償還貸款、單據和稅務。

  3. 如果有遺囑,則按死者意愿分配遺產,否則根據1958年分配法令(Distribution Act 1958)。遺產執行人/管理人應據此準備一個遺產賬戶,并記錄所有顯示房產和金錢分配方式的文件。這些文件應該包括:

  • 顯示已付債務和稅款的收據;

  • 處理遺產的支出收據;和

  • 受益人的書面確認,表明他們已經收到他們的遺產份額。

總之,了解購房過程中可能會遇到的各種文件是明智的做法。如果您有任何不確定的事項,請務必確保與您的律師澄清所有疑問,切勿簽署任何未向您詳細解釋內容的文件。



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