17358600292
  1. 首頁
  2. 政策指南
  3. 百科
  4. 目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

發布時間:2021-07-08 瀏覽次數:516次

如果你有多余的錢,是該多繳付房貸好還是投資股市好?這是一個常見的問題以及有著許多理論上的答案。本文試圖根據歷史證據為馬來西亞的購房者回答這個問題。

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

? Sutthichai Supapornpasupad | Getty Images

五年前,我朋友的兒子和許多馬來西亞的年輕人一樣,用80%的房屋貸款買了一棟房子,分期20年還清。在經過升職和有了一些額外的收入后,他仔細考慮是否要用這筆錢來縮短貸款期限(通過每月額外付款,從而減少支付給銀行的總金額),還是將其投資于股票市場。

這引起了我的思考。我們有數據:我們知道房價如何變化,以及KLCI在20年間的表現。我們也知道房屋貸款在過去的利率?;谶@些歷史證據,從資金流動的角度來看,哪種選擇更好?

簡而言之,你最好將多余的錢投資于股市,而不是償還你的房貸。如下圖所示,減少支付給銀行的總金額所帶來的收益被投資者的低收益所抵消。

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

投資還是還貸?? iproperty

我還分析了吉隆坡、雪蘭莪、柔佛和檳城的四種房屋類型 — 排屋、半獨立屋、獨立屋和高層建筑,而我的結論是與房屋類型和地點無關,也就是說購買價格和房屋的潛在資本收益不是考慮因素。

我們對這個結果并不感到驚訝。從歷史上看,股票市場的長期回報率遠遠超過長期的房屋貸款利率。我可以將這些發現與iProperty.com的兩篇文章調和如下:

  • 關于房屋收益與股市收益的文章并沒有考慮現金流動的情況,只考慮了房價變化的資本收益。在考慮到現金流的情況下,股票市場提供了更好的回報。

  • 這篇關于提前清償貸款的文章實際上與我的發現是一致的。它表明了如果其他投資的回報率高于貸款利率,你就不應該提前償還貸款。這與我的發現一致,即KLCI的長期回報率高于長期房屋貸款的利率。

當股票市場的回報超過房屋貸款利率時,你最好不要將那筆額外的資金繳付房貸。無論是一次性支付大筆款項還是每年支付多筆款項,也不管你何時支付額外的款項。

如果你對股票市場一竅不通,公積金有一個充值儲蓄繳款計劃,你可以向你所愛的人的賬戶充值自愿繳款。如果你在1990年向公積金和KLCI各投資RM100,你在接下來的20年里所取得的成績如下圖所示:

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

投資于KLCI VS公積金 ? iproperty

另外,如果你有機會提取一筆錢來償還一部分房貸,那你最好把錢留在公積金里,讓儲蓄復利。

這些結論是令人驚訝和反直覺的。結論有其局限性,當然,他們假設未來會和過去一樣。這時,我把橡樹資本的創始人霍華德·馬克斯的一句話留給大家,該公司在2019年被世界上最大的資產管理公司Brookfield Asset Management所收購。他說,”歷史不會重演,但它確實是有韻味的”。

讓我們進入詳細的解釋,一共被分為7個部分,以展示我們如何得出為什么你不應該提前償還房屋貸款的結論:

1|對比分析:投資還是解決你的房屋貸款?

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?


讓我們看看你可以利用這些額外的資金做些什么:

  • 方案A:投資,或

  • 方案B:償還你的房屋貸款

然后,我們將比較兩者之間的現金流收益。

現金流收益被定義為所收到的錢(或應收的錢)和支付的錢之間的差別。如果B的收益高于A,那么最好是向銀行付款。除了上述四個地區的四種房產類型以外,我還分析了以下兩個方案對變數的影響:

  • 當你第一次開始有了額外的資金。我涵蓋了三個時期 — 第一年購買房屋后的第6年、第8年和第10年。

  • 房屋貸款利率:根據四種利率的情況 — 3%、4%、5%和6%。這些應該涵蓋了馬來西亞房屋貸款利率的范圍。

  • 額外的資金:我假設買方會根據自己的還款能力購買合適的房屋類型。因此,我把額外的資金看成是房屋價值的一個百分比。對于我的分析,我把它分為三個百分比 — 4%、5%和6%。

方案A的現金流收益(投資)

方案A的現金流收益來源有兩個:

  • 房屋:這是貸款期結束時(即第20年)的房價與支付給銀行的款項以及房屋首付之間的差額。請參考第2章節。

  • 投資于股票市場:這包括股票市場指數上漲帶來的資本收益和收到的股息。請參考第3章節。

當然,投資股市的收益會隨著你第一次擁有額外資金的時間和所擁有多少數額而變化。

方案B的現金流收益(償還房屋貸款)

方案B的現金流收益來源也有兩個:

  • 按照第4章節的房屋規定。由于你向銀行支付得少,因此這可能比方案 A下得要得多。

  • 投資于股票市場。你可能會說,如果你用多余的錢來償還銀行,你哪來的錢投資股市?

實際情況是,如果你向銀行支付額外款項,你將縮短貸款期限。因此你可能與銀行的貸款期限將變成15年而不是20年。在這之后,你將擁有原本該用于銀行還款的資金,用于其他投資。我假設這些錢是投資于股票市場的。

這里的股市投資將是一個較短的時期。


2|購買房屋的收益

我根據以下假設,估計出購買并擁有房子20年的收益:

  • 20年的房屋貸款

  • 20%的首付來自儲蓄,80%來自銀行貸款

  • 我在分析中省略了銷售傭金、法律費用和印花稅

購買并擁有該房屋20年的收益由公式1顯示?,F金流量的收益是20年原始貸款期結束時的房屋價格與你的支出(你付給銀行的錢加上首付款總額)之間的差額。

公式 1 :收益 = [ 第20年的房屋價格] – [ 支付給銀行的總金額] – [ 20%的首付],其中包括:

  • 第20年的房價 = 房屋購買價格X 20年的平均收益。

  • 支付給銀行的總金額取決于利率和貸款金額,而貸款金額又取決于房屋的購買價格。

  • 20%的首付取決于購買價格

顯然,不同的房屋類型和地點,房價和收益自然會有所不同。由于我研究的是20年的期限,那分析是基于1990年至2019年的數據。

以下為各節描述:

  • 我是如何得出房屋購買價格

  • 過去20年房價的平均收益

房屋的購買價格

購買價格是基于2005年第一季度馬來西亞國家房地產信息中心(NAPIC)的數據。這是因為2005年處于1990年和2019年之間。下圖顯示了分析所涉及的四個地區的四種房產類型價格。

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

全馬各地的房價。? iproperty

過去20年的房價平均收益

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

吉隆坡房地產的資本收益。? iproperty

不同房屋類型的平均收益是根據其各自20年滾動期的收益。例如,吉隆坡過去20年內的平均收益如下:

  • 排屋 – 242%

  • 高層建筑 – 107%

  • 半獨立式 – 271%

  • 獨立式 – 318%

3|股市收益

投資股票市場的收益有兩個來源:

  • 資本收益 – 參考KLCI資本收益

  • 股息– 參考股息

我用吉隆坡綜合指數(KLCI)的變動來代表投資股市的收益。

KLCI資本收益

為了與財產收益保持一致,我從滾動期的基礎上看股票市場的資本收益。我得出的滾動資本收益如以下例子所示:

  • 如果你投資一年,一年期的平均收益就是1990年至2019年的平均年收益。

  • 如果你投資兩年,兩年期的平均收益是從1990年到2019年所這有兩年滾動收益的平均收益。

  • 如果你投資10年,10年期的平均收益是1990年至2019年所有10年滾動收益的平均收益。為了詳細說明,20個10年期,如下圖所示的平均收益為56%:

期限

收益

期限

收益

1990 – 2000

46 %

2000 – 2010

109%

1991 – 2001

26%

2001 – 2011

112%

1992 – 2002

7%

2002 – 2012

145%

1993 – 2003

-26%

2003 – 2013

120%

1994 – 2004

4%

2004 – 2014

94%

1995 – 2005

-13%

2005 – 2015

82%

1996 – 2006

-2%

2006 – 2016

41%

1997 – 2007

144%

2007 – 2017

34%

1998 – 2008

50%

2008 – 2018

90%

1999 2009

37%

2009 – 2019

22%

平均數

56%

我估算了不同持有期的平均滾動收益,然后將其繪制成下圖所示:

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

KLCI資本收益 – 最佳擬合線 | ? iproperty

請注意,收益隨著投資期的增加而提升。為了簡化分析,我找到了代表不同時期收益的最佳擬合線–這成為公式2。

公式2 :KLCI收益 = [ 0.0663 X 投資期限 ] – 0.0557

例如,如果你投資了5年,那么資本收益是:
= [0.00663 X 5] – 0.0557
= 0.2758 或 27.58 %。

股息

在過去十年中,構成KLCI的公司所支付的股息一般在2.75%至3.25%之間,從下面的圖表可以看出。在本分析中,我假設年利率為2.75%。

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

數據來自: CEICDATA

我假設收到的紅利將被重新投資到股市中。因此,紅利的總收益不僅僅是每年收到的紅利,還包括紅利再投資的資本收益。

上述分析表明,當你投資股票市場時,一些數值技巧是很有幫助的。尤其是當你根據基本面進行投資時。

如果你沒有根據基本面進行投資的技能,但又想這樣做,該怎么辦?有一種方法是依靠第三方顧問來為你進行基本面分析。

4 | 財務模型

財務模型是以公式1和公式2所建立。

總收益 = 房子的資本收益 + 股票市場的收益
= 公式1 + 公式2

對于每一種情況,我都根據以下參數來總結:

  • 4種房屋類型 — 排屋、半獨立、獨立屋、高層建筑

  • 4個地區 — 吉隆坡、雪蘭莪、柔佛、檳城

  • 4個房屋貸款利率 — 3%、4%、5%、6%

  • 3個開始支付額外貸款的時間點 – 6年、8年和10年后

  • 3個額外的支付貸款占房屋貸款的百分比(%) – 4%,5%,6%。

房屋的價值取決于房屋類型和地理位置。加上銀行的利率,這將確認在20年的貸款期中每年需要向銀行支付的金額。股票市場的收益以及房產的收益將受到以下因素的影響:

  • 你何時開始支付額外的金額

  • 額外付款的金額。

然后我計算兩種情況下各種參數的收益。以下圖表總結了一個示例結果。

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

吉隆坡半獨立式:投資還是償還房屋貸款?? iproperty

回顧結果

在所有可能的參數組合中,方案A(投資)勝過方案B(償還房屋貸款)。意思是說,如果你有多余的錢,最好是投資于股票市場。這是一個反直覺的結果。

為了驗證這不是估算或模式錯誤,我決定從算術上檢查這個模式。

  • 房屋的類型

  • 地理位置

  • 實現房屋資本收益

方案B是否是一個更好的選擇,很大程度上取決于房屋貸款利率與股市收益相比有多大差距。在年度的股票市場收益勝過于房屋貸款利率的情況下,方案B永遠不會比方案A更好。

只有當我把房屋貸款利率設定為9%時,我才能根據財務模型的算法獲得方案B在某些情況下才是更好的選擇。這些情況指的是:

  • 在第6年開始支付額外款項,額外金額為房屋貸款的4%或5%。

  • 在第8年開始支付額外款項,額外金額以4%為基礎。

即使房屋貸款利率為8.5%,也不存在財務模型中有方案B勝過于方案A的情況。分析表明,一旦股票市場的收益超過房屋貸款利率,如何支付額外的款項并不重要。在以下情況下,縮短貸款償還期并不是一個更好的措施:

  • 你什么時候開始支付

  • 你額外支付了多少錢

5 | 馬來西亞雇員公積金 (EPF)

對于那些對股票市場一竅不通的人來說,另一種投資方式是向公積金作出額外繳納。公積金有一個 “充值儲蓄 “的機制,該繳納人可自愿為其家庭成員(公積金會員)的公積金賬戶進行充值供款。

下圖顯示了1990年至2020年公積金的歷年派息率。

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?

1990年至2020年公積金的歷年派息率 ? iproperty

假設一個供款人在1990年起,以RM100投資,我利用上圖中的歷年回報率推算出這個人將擁有的金額。然后我將其與1990年開始投資RM100于KLCI所取得的收益進行了比較。在20年的時間里,公積金供款人取得的收益比在KLCI投資者來得多,如在文章開始時的KLCI與公積金圖表所示。這是因為公積金不存在下滑的情況。

鑒于公積金在長期基礎上的回報率超過了KLCI,因此沒有邏輯可言,無法進一步分析。然而,我用了不同的金額和不同的支付時間進行了幾次模擬,發現這是正確的。為了達到一致的方法,我按照KLCI的分析,計算公積金在各種滾動年的回報。 然后,我繪制回報率,并獲得如下圖所示的最佳擬合線,以用于模擬。

目前是解決你的房屋貸款還是投資額外現金更好?


我還從反向角度研究了公積金的情況。如果你可以從公積金中一次性提取特定的金額來償還部分房屋貸款,你應該這樣做嗎?

從邏輯上講,你不應該這樣做,因為當你提取時,你正在減少公積金的潛在收益。同時,由于房屋貸款的利息較低,因此能從貸款中節省的潛在收益也較小。

6 | 局限性

上述結論當然取決于股票市場(或公積金)的回報和房屋貸款利率的差異。只要貸款利率低于投資回報,它就有效。這也取決于你在完全付清貸款后的行動。在我的分析中,假設你將把額外的錢(因為不再需要支付房屋貸款)投資于股市。

從技術上說,如果你選擇不償還額外貸款,它所投資的資產類別與你將投資的資產類別相同。如果方案A和方案B中的投資工具不同,不僅收益不同,而且風險狀況也會不同。最后,我想指出的是,我的分析主要是一種數字分析。在現實中,你必須考慮其他定性問題,如流動性、提前贖回的懲罰,或房屋貸款保險的好處等。

7 | 為什么你不應該提前還清房屋貸款?

在研究了歷史證據(KLCI的實際表現,房價的實際變化和房屋貸款的歷年利率)以及使用你的額外資金的幾種情況(一次性付款與年度付款、何時開始付款、付款金額)后,結論是在馬來西亞最好無需多繳付房屋貸款。相反,可以投資股市或增加對公積金的供款。而這個結論是正確的,無論你擁有什么類型的房子或其位置,或你如何使用你的額外資金來償還貸款。



咨詢熱線

17358600292
7*24小時服務熱線

?

微信咨詢

二維碼微信咨詢
返回頂部
香蕉人人超人人超碰超国产_三上悠亜上司出差ssni703_特黄特色高清不卡免费视频_欧美超碰夜夜澡日日澡久久久_成年奭片免费观看自慰